Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Der Pflegemarkt gilt als einer der Zukunftsmärkte, die ein deutliches Wachstum versprechen. Durch den demografischen Wandel ist in den nächsten Jahrzehnten mit einem starken Anstieg des Bedarfs am Pflegemarkt auszugehen, weshalb Investitionen in Pflegeimmobilien als besonders attraktiv und renditestark gelten.

Der Pflegesektor als Zukunftsmarkt

Der demografische Wandel sorgt dafür, dass die Anzahl der pflegebedürftigen Personen in Zukunft ansteigen wird. Die Bevölkerungsstruktur verändert sich derzeit in die Richtung, als dass sich das Verhältnis von jungen gegenüber älteren Menschen hin zu mehr Mitbürgern in fortgeschrittenem Alter verschiebt. Zum einen sind in den letzten Jahren und Jahrzehnten weniger Geburten zu verzeichnen und zum anderen steigt die Lebenserwartung der Menschen in Deutschland kontinuierlich an. Es ist davon auszugehen, dass immer mehr Bürger älter als 80 Jahre werden. Das zu erwartende hohe Lebensalter ist zwar einerseits eine Errungenschaft der heutigen Gesellschaft, aber andererseits wird es auch eine Herausforderung sein, dieser Gesellschaftsgruppe entsprechende Angebote zur Verfügung zu stellen. Einige Experten gehen sogar davon aus, dass bereits im Jahre 2030 die ältere Bevölkerungsschicht einen so großen Anteil einnimmt, dass Deutschland mit die ältesten Einwohner der Welt haben wird.

Der Pflege- und Betreuungsaufwand wird durch die veränderte Altersstruktur stark ansteigen, wodurch sich die Nachfrage nach Fachkräften, Pflegediensten und stationären Pflegeeinrichtungen ebenfalls erhöht. Im hohen Lebensalter sind nämlich immer mehr Menschen auf professionelle Hilfe angewiesen. Neben dem demografischen Wandel hat sich auch die Familienstruktur geändert. Junge Menschen sind heute, unter anderem aufgrund der beruflichen Situation, immer weniger in der Lage, sich selbst um pflegebedürftige Angehörige zu kümmern.

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage in Sachwerte und Sozialimmobilien

In Pflegeimmobilien, die für unterschiedliche Pflegestufen und in verschiedenen Standards bereits jetzt am Markt vertreten sind, erhalten Pflegebedürftige eine zuverlässige Betreuung. Insbesondere im Bereich der vollstationären Pflege wird die Nachfrage ansteigen, wodurch ein Mehrbedarf an entsprechenden Einrichtungen vorhanden sein wird.

Mit einer Pflegeimmobilie erhalten Anleger zunächst die Möglichkeit, in den Sachwert Immobilie zu investieren. Durch Beachtung der Standortbedingungen und bei fortlaufender Instandhaltung können an dieser Stelle eventuell Wertzuwächse durch den Sachwert Immobilie verzeichnet werden. Zum anderen handelt es sich gleichzeitig um ein Investment in eine Sozialimmobilie, die im Speziellen der Pflege von Menschen dient und dadurch den Zukunftsmarkt des Pflegesektors mit einbezieht.

Besonderheiten von Pflegeimmobilien für Kapitalanleger

Für Anleger sind Pflegeimmobilien in erster Linie aufgrund der Tendenz am Pflegemarkt interessant. Steigt die Anzahl der Pflegebedürftigen so stark an, wie es von vielen Experten erwartet wird, kann in vielen Pflegeimmobilien von einer langfristigen Vollbelegung ausgegangen werden. Dies ist selbst dann der Fall, wenn sich der Markt dahingehend weiterentwickelt, dass neue Pflegeimmobilien eröffnet werden. Zudem sind im Pflegesektor noch andere Besonderheiten zu beachten, welche sich auch im Bereich der Pflegeimmobilien zeigen und sich vorteilhaft auf die Kapitalanlage auswirken. Zu diesen zählt beachtenswerten Faktoren gehört, dass Pflegebedürftige als Bewohner einer Pflegeimmobilie die Kosten für die Unterbringung nicht in jedem Fall vollständig selbst tragen müssen, sondern es kann mit Leistungen vom Staat gerechnet werden.

Der staatliche Sozialversicherungsträger übernimmt für Pflegebedürftige, die nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügen, die Kosten für die Unterbringung. Dadurch ist mit relativ sicheren Einnahmen zu rechnen. Dabei tritt die Pflegeleistung in Form des Heimentgeltes für die Pflegeleistung ein. Für Bewirtung und Unterkunft in der Pflegeeinrichtung kann hingegen das Sozialamt aufkommen, falls der pflegebedürftige Bewohner die Kosten nicht selbst tragen kann.

Diese Besonderheiten der Sozialversicherungsträger können allerdings nur sichergestellt werden, wenn das Objekt über einen Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI verfügt. Werden die Voraussetzungen einer Pflegeimmobilie erfüllt, dann besteht je nach Angebot zudem die Möglichkeit, ein Vorbelegungsrecht zu bekommen. Dadurch erwirbt der Anleger für sich und eventuell auch für seine Angehörigen die Sicherheit, bei Bedarf einen Platz in den betreffenden Pflegeheimen des Betreibers zu erhalten. Allerdings muss auf einen freien Platz gewartet werden, denn eine Eigenbedarfskündigung kann bei einem Pflegeplatz nicht angemeldet werden.

Kostenvorteile durch Steuerersparnisse und Zinstief

Aufgrund der steigenden Nachfrage wird von sicheren Einnahmen, einer vollständigen Belegung sowie mit Wertsteigerungen der Pflegeimmobilien ausgegangen. Weitere Renditechancen können sich zunächst aus den aktuellen günstigen Zinsen ergeben, denn das niedrige Zinsniveau sorgt dafür, dass die Finanzierung der Pflegeimmobilien besonders günstig erfolgen kann. Dies spiegelt sich ebenfalls in der Rentabilität wider. Ebenso wirken sich Steuervorteile positiv auf die Finanzierung aus. Solche Steuervorteile können im Rahmen der Finanzierung durch Abschreibungen erzielt werden.

Erfolgt der Betrieb der Pflegeeinrichtung zudem noch auf Basis einer denkmalgeschützten Immobilie, sind besondere steuerliche Vorteile möglich. Im Rahmen einer Denkmalschutzimmobilie ist es nämlich möglich, im Laufe der Jahre Kosten für eine Sanierung und den Kaufpreis des Objektes abzuschreiben. Für die Altsubstanz kann der Kaufbetrag bei einer Denkmalimmobilie mit einem Baujahr ab 1925 zunächst im Laufe von 50 Jahren mit jährlich zwei Prozent abgeschrieben werden. Bei älteren Objekten liegt der Abschreibungssatz bei 2,5 Prozent, und zwar bei einer Abschreibungsdauer von 40 Jahren.

In beiden Fällen ergeben sich Abschreibungsmöglichkeiten in Höhe von 100 Prozent. Darüber hinaus können die etwaigen Modernisierungskosten in voller Höhe abgeschrieben werden. Dies ist derzeit bei neun Prozent der Kosten über acht Jahre hinweg möglich. Weitere vier Jahre können wiederum sieben Prozent der Kosten abgeschrieben werden. Unabhängig davon, ob es sich um eine Denkmalschutzimmobilie handelt oder nicht, können sich zum Beispiel durch ein gefördertes KfW-Darlehen – falls das Objekt den Förderkriterien des jeweiligen KfW-Förderprogramms entspricht – weitere Kostenvorteile ergeben.

Konjunkturelle Unabhängigkeit der Pflegeimmobilien

Von der Konjunktur werden die Entwicklung von Pflegeimmobilien und somit die Renditeaussichten nicht beeinflusst. Turbulenzen an der Börse und andere Entwicklungen am Finanzmarkt wirken sich nicht direkt auf die Geldanlage in Immobilien dieser Art aus. Die Vorteile dieser Konjunkturunabhängigkeit zeigen sich insbesondere in Krisenzeiten, wenn bei anderen Kapitalanlagen Renditeeinbußen hingenommen werden müssen.

Bei Objekten mit langjährigen Pacht- und Mietverträgen wird zugleich sichergestellt, dass Mieteinnahmen langfristig erzielt werden können. Eine Mietindexierung kann zudem vorsehen, dass sich die Mieteinnahmen an die Inflation anpassen. Dadurch ist möglich, bei langen Mietverträgen – auch langfristig betrachtet – keine Verluste durch Inflation zu erleiden.

Renditeaussichten für Pflegeimmobilien

Mietrenditen zwischen durchschnittlich drei und fünf Prozent erscheinen angesichts der vielen Vorteile durchaus realisierbar. Allerdings sollte jede Pflegeimmobilie im Detail und individuell betrachtet werden. Neben den Faktoren, die sich auf den gesamten Pflegemarkt auswirken, gibt es nämlich auch standortspezifische Bedingungen zu beachten.

Zu diesen zählt in erster Linie der Standort der Immobilie, denn auch bei Pflegeimmobilien kommt es auf eine gute Lage, eine optimale Verkehrsanbindung sowie auf die Anbindung an medizinische Einrichtungen an. Die Entfernungen zum nächsten Krankenhaus oder zu Arztpraxen sind somit relevant. Daneben spielt bei der zu erwartenden Rendite der Pflegeimmobilie auch die individuelle Nachfrage in der jeweiligen Stadt oder im Stadtteil eine entscheidende Rolle. Das bereits vorhandene Pflegeangebot der Region sollte dabei genauso berücksichtigt werden, wie die derzeitige und zukünftig zu erwartende Nachfrage.

Ferner sollte das Objekt den besonderen Anforderungen einer Pflegeimmobilie entsprechen. Dazu zählt unter anderem, dass die Immobilie für Rollstühle geeignet ist und über ausreichend Zimmer verfügt. Das Verhältnis von Doppel- und Einzelzimmern sollte ebenfalls stimmen. Häufig wird vom Verhältnis 8:1 ausgegangen, sodass mehr Doppelzimmer als Einzelzimmer vorhanden sein sollten. Ebenfalls zu berücksichtigen ist bei Pflegeimmobilien die Einhaltung der DIN-Norm 18025. Nicht zuletzt ist bei der Wahl der Kapitalanlage im Bereich des Pflegesektors auf den Betreiber zu achten. Eine lange Erfahrung im Pflegebereich von mehreren Jahren und die Beschäftigung von gut ausgebildetem Fachpersonal sprechen für das Objekt als Kapitalanlage. Ebenso sollte die Bonität des Betreibers überprüft werden, denn auch diese kann Einfluss auf den Erfolg der Pflegeimmobilie haben.

Nachteile und Risiken der Kapitalanlage beachten

Neben den Vorteilen einer Pflegeimmobilie sollten vor der Anlage des Kapitals allerdings auch die Nachteile und Risiken beachtet werden. Zu den bedeutenden Nachteilen zählt in erster Linie der hohe Kapitalbedarf, denn der Kauf oder die Beteiligung an einer Pflegeimmobilie ist zumeist erst ab Beträgen von 100.000 Euro und darüber hinaus möglich. Durch das hohe Investitionsvolumen steigt auch das Risiko, welches sich zum Beispiel aus einer Insolvenz des Betreibers ergeben kann. Diese Gefahren lassen sich durch Streuung des Kapitals in ein Immobilienportfolio minimieren.

Abschließend sollte erwähnt werden, dass Pflegeimmobilien nur so lange gefragt sein werden, bis es Alternativmodelle zu diesen Einrichtungen gibt und insbesondere Senioren tatsächlich auf diese Plätze angewiesen sein werden. Sollte der medizinische Fortschritt in der Beziehung voranschreiten, dass sich der Gesundheitszustand auch unter der älteren Bevölkerungsschicht rapide verbessert, dann würden nicht mehr so viele Pflegeheimplätze wie kalkuliert benötigt. Allerdings ist derzeit nicht von einer derartigen Entwicklung auszugehen.

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